등기부등본이란? (차이점 법인 vs 부동산)

법인 등기부 vs 부동산 등기부

차이점·의미·활용 완벽 해설 (2025 최신판)

 

안녕하세요, 유뿡뿡입니다.

“등기부등본”이라는 말은 자주 듣지만, 실제로는 두 가지 종류가 있습니다.
바로 법인 등기부등본과 부동산 등기부등본이죠.

이 둘은 이름은 비슷하지만, 확인하는 정보와 활용 목적이 완전히 다릅니다.
오늘은 두 등기부를 비교하면서, 각각을 어떻게 활용해야 하는지 전문가 수준으로 풀어드리겠습니다.

 

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(구)등기부등본 - 등기사항증명서 발급 방법 (부동산 등기부등본, 법인 등기부등본)

 

 

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1. 등기부등본이란?

• 법인 등기부등본 : “회사”의 신분증 + 이력서
• 부동산 등기부등본 : “집·토지”의 신분증 + 권리관계 기록

즉, 둘 다 공식적 신뢰성을 확인하는 공적 장부라는 점은 같지만, 대상이 다르고 확인 포인트도 전혀 다릅니다.

 

 

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2. 법인 등기부 vs 부동산 등기부 비교표

구분	법인 등기부등본	부동산 등기부등본
대상	회사(법인)	부동산(토지·건물)
관리 기관	법원(등기소)	법원(등기소)
주요 목적	회사의 존재, 권한, 구조 확인	부동산 소유권·권리관계 확인
구성	표제부 / 현재 유효사항 / 말소사항	표제부 / 갑구(소유권) / 을구(저당권·임차권 등)
주요 항목	상호, 법인등록번호, 본점, 사업목적, 자본금, 발행주식, 임원, 대표권, 지점, 말소사항	주소, 지목·면적, 소유자, 소유권 변동(갑구), 저당·전세권·가압류 등 권리(을구)
활용 사례	계약·투자·대출·입찰 전 신뢰성 검증	매매·임대차·대출 전 권리분석
위험 신호	잦은 대표 교체, 자본금 감자, 말소사항 기록	근저당권, 가압류·가처분, 대지권 누락
발급 구분	전부명세서/일부명세서, 일반/말소사항 포함	일반 발급/말소사항 포함 (소유권 변동까지)

 

 

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3. 법인 등기부 — 확인 포인트

1. 상호와 법인등록번호 → 실제 존재하는 법인인지 검증
2. 대표권 → 각자대표/공동대표 여부, 계약 무효 방지
3. 사업 목적 → 계약하려는 업종 포함 여부
4. 자본금·주식 구조 → 증자·감자 이력으로 회사 성장·위기 추적
5. 말소사항 → 과거 대표 교체, 주소 변경, 감자 등 리스크 파악

활용 예시

• 투자자 : 지분율·주식수 확인
• 계약자 : 대표권 범위 확인
• 은행 : 자본금·목적 검증 후 대출 심사

 

 

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4. 부동산 등기부 — 확인 포인트

1. 표제부 → 주소·면적·대지권 등 물리적 정보
2. 갑구(소유권 사항) → 소유자, 소유권 변동, 가압류·가처분 여부
3. 을구(소유권 외 권리) → 근저당권(대출), 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등

활용 예시

• 매수자 : 소유자 동일 여부, 대출·가압류 확인
• 세입자 : 전세권·임차권 여부 검증
• 은행 : 담보 대출 시 저당권 설정

 

 

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5. 발급 방법과 종류

법인 등기부등본

• 전부명세서 vs 일부명세서
  • 전부 : 회사 전체 정보 (권장)
  • 일부 : 특정 항목만 (예: 임원사항)
• 일반 발급 vs 말소사항 포함 발급
  • 일반 : 현재 정보만
  • 말소 포함 : 과거 이력까지 (거래·투자 시 필수)

👉 실무 권장 : 전부명세서 + 말소사항 포함 발급

부동산 등기부등본

• 일반 발급 : 현재 유효사항만 (등기부 갑구·을구 기준)
• 말소사항 포함 발급 : 과거 소유자 변동·권리관계까지 포함 (매매 시 권장)

👉 실무 권장 : 말소사항 포함 발급 (갑구·을구 과거 이력까지 확인)

 

 

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6. 상황별 리스크 예시

법인 등기부 리스크

• 공동대표인데 한 명만 서명 → 계약 무효 소송
• 사업 목적 누락 → 대출·입찰 거절
• 감자 기록 → 누적 적자 보전, 재무위기 신호

부동산 등기부 리스크

• 을구에 근저당권(대출 2억) → 매수자는 반드시 말소 조건 확인
• 갑구에 가압류 → 소송 중인 부동산, 매매 불가
• 표제부에 대지권 누락 → 아파트 재건축 시 권리 배제

 

 

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7. 발급 절차 (인터넷등기소 공통)

1. 대법원 인터넷등기소 접속 → www.iros.go.kr
2. 메뉴 선택 → 법인 등기 / 부동산 등기 구분
3. 대상 검색 → 회사명 또는 법인등록번호 / 부동산 주소 입력
4. 발급 구분 선택 → 전부/일부, 일반/말소 포함
5. 수수료 결제 (열람 700원, 발급 1,000원 기준)
6. 출력(PDF/프린터)

 

 

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8. 요약 정리

• 법인 등기부 : 회사 신분증 → 대표권, 사업목적, 자본금, 임원, 말소사항 필수 확인
• 부동산 등기부 : 부동산 신분증 → 소유권(갑구), 권리관계(을구), 말소사항 필수 확인
• 발급 시 권장 :
  • 법인 = 전부명세서 + 말소사항 포함
  • 부동산 = 말소사항 포함

 

 

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9. FQA

Q1. 법인·부동산 등기부는 왜 다르게 보나요?
→ 대상이 다릅니다. 법인은 회사의 법적 실체를, 부동산은 권리관계를 보여줍니다.

Q2. 말소사항 꼭 포함해야 하나요?
→ 네. 과거 이력이 현재 리스크를 드러내는 가장 중요한 단서입니다.

Q3. 일부명세서 발급하면 안 되나요?
→ 특정 목적에는 가능하지만, 거래·투자·매매 전에는 반드시 전부명세서/말소포함 발급이 안전합니다.

 

 

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10. 결론

법인 등기부와 부동산 등기부는 모두 신뢰할 수 있는 공적 기록입니다.
다만 법인은 회사의 정체성·경영 구조·자본금을, 부동산은 소유권·대출·임대차 관계를 보여줍니다.

거래 전에는 반드시 두 문서를 최신으로 발급받아 **“전부 + 말소사항 포함”**으로 확인해야 합니다.
이것이 리스크 없는 안전 거래의 첫걸음입니다.

 

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