부동산 등기부등본 보는 법 - 전문가도 감탄할 초심자용 완전 해설 (최신판)

부동산 등기부등본 보는 법

전문가도 감탄할 초심자용 완전 해설 (2025 최신판)

 

 

안녕하세요, 유뿡뿡입니다.

부동산 거래는 인생에서 가장 큰 돈이 오가는 사건 중 하나죠. 그런데 거래를 할 때 부동산 등기부등본을 제대로 읽지 못하면, 눈앞의 집이 사실은 은행 대출로 묶여 있거나, 법적 분쟁에 휘말려 있는 위험 자산일 수도 있습니다.

“등기부등본만 잘 읽어도 큰 사고 절반은 막는다”라는 말이 괜히 나온 게 아닙니다.
오늘은 부동산 등기부등본을 전문가가 보는 수준으로, 그러나 누구나 이해할 수 있게 항목별로 풀어드리고, 상황별·예시별로 리스크 해석까지 알려드리겠습니다.

 

법인 등기가 알고싶다면? https://yobb.tistory.com/120

법인 등기부등본 완전 해설 - 누구나 이해할 수 있는 전문가급 가이드 (최신판)

 

법인 등기와 비교해서 보고싶으면? https://yobb.tistory.com/122

등기부등본이란? (차이점 법인 vs 부동산)

 

등기부 발급하고싶으면? https://yobb.tistory.com/63

(구)등기부등본 - 등기사항증명서 발급 방법 (부동산 등기부등본, 법인 등기부등본)

 

 

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1. 부동산 등기부등본이란?

부동산 등기부등본은 부동산의 법적 상태와 권리관계를 증명하는 공식 문서입니다.
즉, 이 집의 진짜 주인이 누구인지, **대출(저당)**이 잡혀 있는지, **법적 분쟁(가압류·가처분)**이 있는지를 모두 보여줍니다.

왜 꼭 봐야 할까?

• 실제 주인 확인: 계약하는 사람이 진짜 소유자인지 검증
• 담보 대출 여부: 은행 저당 잡혀 있으면 잔금 치르기 전 말소 조건 확인 필수
• 법적 분쟁 여부: 가압류·가처분이 걸려 있으면 안전한 거래 불가
• 권리관계 전체 확인: 임차권, 전세권, 지역권 등 보이지 않는 부담까지 확인

 

 

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2. 등기부등본의 기본 구조

부동산 등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다.

1. 표제부 : 부동산 기본 정보
2. 갑구 : 소유권 관계
3. 을구 : 소유권 외 권리 (저당권·전세권 등)

 

 

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3. 항목별 세부 해석과 리스크 체크 포인트

(1) 표제부 — 부동산 기본 정보

• 내용: 부동산의 주소, 지목(토지의 용도), 면적, 건물 구조(아파트 동·호수 등)
• 예시: “서울시 강남구 ○○로 100, 아파트 101동 1501호, 전용 84㎡, 대지권 30㎡”

체크 포인트

1. 주소·동·호수 일치 여부
   • 계약서와 다르면 ‘다른 집’을 사는 꼴입니다. 오피스텔·아파트는 특히 동·호수가 중요한데,
     중개사 실수로 잘못 기재된 경우 실제 소유권 이전이 불가능합니다.
2. 대지권 확인
   • 아파트는 건물만 사고 대지권이 없는 경우가 있어요. 이 경우 땅 소유와 건물 소유가 분리되어 큰 리스크.
   • 예: 재건축 시 땅 지분이 없으면 조합원 자격 상실.

 

 

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(2) 갑구 — 소유권 관계

• 내용: 소유자 이름, 주소, 취득 원인(매매, 증여, 상속 등), 취득일자, 소유권에 관한 제한(가압류·가처분 등)

체크 포인트

1. 소유자와 계약 상대 동일 여부
   • 계약자가 소유자가 아니면 계약 무효. 가족이라고 해도 대리권 증명(위임장, 인감증명서)이 없으면 위험.
2. 취득 원인 확인
   • 최근에 상속·증여로 소유권이 바뀌었다면, 상속인 간 분쟁 소지가 남아있을 수 있음.
   • 예: 형제 중 한 명만 상속 등기를 했는데 다른 형제가 “내 몫 있다”며 소송 제기 가능.
3. 가압류/가처분 기록
   • 가압류: 채권자가 집을 담보처럼 묶어둔 상태. 판결 나오면 강제경매로 갈 수 있음.
   • 가처분: 권리관계에 다툼이 있어 일단 등기를 못 바꾸게 법원이 묶어둔 상태.
   • 이런 게 있으면 매매 불가에 가깝습니다.

 

 

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(3) 을구 — 소유권 외 권리 관계

• 내용: 근저당권(대출), 전세권, 임차권, 지역권, 지상권 등

체크 포인트

1. 근저당권(대출)
   • 은행이 담보 잡은 기록. 채권최고액이 표시됨(실제 대출금보다 120~130% 크게 설정).
   • 예: 채권최고액 3억 = 실제 대출 2억 + 이자·비용까지 담보.
   • 매매하려면 반드시 “잔금 시 근저당 말소” 조건 필요.
2. 전세권·임차권
   • 등기된 전세권·임차권은 매수인이 인수해야 합니다.
   • 전세보증금 반환 문제 해결 안 되면 소송 가능성 큼.
   • 예: 을구에 전세권 1억이 있으면 매수인은 세입자 보증금 돌려줄 책임이 따라올 수 있음.
3. 지상권·지역권
   • 지상권: 남의 땅 위에 건물 올려 쓸 수 있는 권리.
   • 지역권: 내 땅을 길처럼 쓰도록 허용한 권리.
   • 이런 게 있으면 토지 활용 제한이 생깁니다.

 

 

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4. 상황별 리스크 예시

• 상황 1 — 은행 근저당권 말소 안 된 아파트
  매매 계약은 했는데 잔금일에 은행 대출 2억이 아직 남아 있음.
  등기부 을구에 근저당 기록 그대로 → 소유권 이전 불가.
• 상황 2 — 갑구에 가압류 기록
  매도자가 빚 문제로 채권자가 가압류 걸어둠.
  판결 결과 따라 집이 경매로 넘어갈 수 있으므로 매수인이 피해자가 됨.
• 상황 3 — 대지권 없는 오피스텔
  건물만 소유하고 땅 지분이 없음. 재건축 시 권리 배제됨.
• 상황 4 — 전세권 등기 있는 아파트
  기존 전세 세입자 권리 존속. 매수인이 전세금 반환 의무까지 떠안을 수 있음.

 

 

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5. 발급과 실무 팁

1. 인터넷 발급 : 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)
   • 열람 700원, 발급 1,000원 (변동 가능)
2. 최신본 필수 : 계약 전, 잔금 지급 직전 두 번은 반드시 확인
3. 매매 계약서 작성 시 :
   • “잔금과 동시에 을구상의 근저당권·가압류 모두 말소한다” 조건을 명시

 

 

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6. 요약 정리

• 표제부 : 주소·면적·대지권 → 실제 거래 물건 맞는지 확인
• 갑구 : 소유권·가압류·가처분 → 진짜 주인 확인, 분쟁 여부 체크
• 을구 : 저당·전세·임차권 → 금융·세입자 권리관계 확인

👉 단순히 주인 이름 확인만으로 끝나는 서류가 아닙니다.
“표제부-갑구-을구”를 순서대로 꼼꼼히 읽어야 안전한 거래가 됩니다.

 

 

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7. FQA (자주 묻는 질문)

Q1. 등기부등본만 보면 모든 위험을 알 수 있나요?
→ 아닙니다. 세입자가 등기를 안 한 경우도 있고, 실제 점유 현황은 확인이 필요합니다.

Q2. 근저당권이 남아 있어도 매매 가능한가요?
→ 가능합니다. 다만 잔금과 동시에 은행 채무를 갚고 말소등기 절차가 진행돼야 안전합니다.

Q3. 가등기란 무엇인가요?
→ 장차 소유권을 넘겨주기로 예약한 권리. 실제 소유권이 넘어갈 가능성이 높아 매수자는 피해야 합니다.

Q4. 왜 잔금 직전에도 최신본을 떼야 하나요?
→ 하루 만에도 새로운 저당·가압류가 설정될 수 있기 때문입니다.

Q5. 대지권이 없으면 무슨 문제가 생기나요?
→ 건물만 소유하고 땅 권리가 없으니 재건축 시 권리 배제, 땅 가치 상승 혜택도 못 받습니다.

 

 

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8. 결론

부동산 등기부등본은 단순한 신분증이 아니라, 부동산의 건강검진 결과표입니다.
표제부로 “이 물건이 맞는지”, 갑구로 “주인이 맞는지·분쟁 없는지”, 을구로 “대출·세입자·권리관계”를 확인해야 합니다.

거래 전, 최소 두 번 이상 최신 등본을 발급하고, 계약서에 권리 말소 조건을 명시해야 안전합니다.
부동산 거래에서 가장 큰 리스크는 ‘모르고 사는 것’입니다. 등기부등본이 그 위험을 밝히는 손전등이 되어줍니다.